Alquilar en la Provincia ya consume casi la mitad del sueldo

El alquiler en la provincia de Buenos Aires representa actualmente cerca de la mitad de un salario, una proporción que aumentó de manera significativa en pocos años y vuelve a poner el acceso a la vivienda entre los principales problemas económicos de los hogares.

En 2023, destinar un 35% del ingreso al pago mensual del alquiler era la referencia señalada para los inquilinos. Ahora esa relación se acerca al 50%, en un escenario en el que los salarios, el costo de construir y las dificultades para conseguir financiamiento condicionan tanto a quienes alquilan como a quienes buscan convertirse en propietarios.

Al mismo tiempo, nuevos datos sobre la distribución de inmuebles muestran que cada vez más hogares bonaerenses alquilan mientras una porción relevante de las propiedades está concentrada entre titulares que poseen varias unidades.

El alquiler pasó del 35% a casi el 50% del salario

La estimación fue mencionada por el asesor de la Gobernación bonaerense Agustín Simone al analizar la situación del mercado inmobiliario. Según explicó, en 2023 el alquiler absorbía alrededor del 35% de un salario, mientras que actualmente esa proporción está cerca del 50%. También recordó que en períodos anteriores, como 2014 y 2015, el esfuerzo salarial se ubicaba cerca del 30%. El deterioro se produce por una combinación de ingresos que no acompañaron al mismo ritmo los valores de las propiedades, mayores costos de construcción y un acceso al crédito todavía limitado para buena parte de las familias. Para quienes no pueden comprar, permanecer dentro del mercado de alquiler se transforma así en una necesidad cada vez más costosa.

Bajos salarios y falta de crédito complican el acceso a la vivienda

Las dificultades no terminan en el monto mensual que debe pagar un inquilino. La posibilidad de dejar de alquilar también está condicionada por los bajos salarios y el acceso al crédito hipotecario, además del elevado costo necesario para construir o comprar una propiedad. Simone definió esa combinación como uno de los principales obstáculos actuales del mercado. A la vez, planteó que la demanda de viviendas supera a la oferta disponible, por lo que las unidades que ingresan al mercado encuentran interesados incluso cuando los valores representan una proporción elevada de los ingresos. En ese contexto, sostuvo que la rentabilidad de los inmuebles destinados al alquiler estaría cerca del 10% sobre su valor, frente a niveles de entre 4% y 5% mencionados para años anteriores.

Qué pasa con las viviendas que permanecen vacías

Otro punto que ingresó en la discusión es el de las viviendas vacías adquiridas como reserva de valor o inversión y que no son ofrecidas para alquiler permanente. Simone planteó la posibilidad de utilizar herramientas tributarias para generar incentivos que permitan incorporar una mayor cantidad de esas propiedades al mercado habitacional. La idea consistiría en diferenciar entre quienes mantienen inmuebles sin uso y aquellos propietarios que los destinan a alquiler, aunque por el momento se trata de una propuesta y no de un nuevo esquema vigente. El objetivo planteado sería aumentar la oferta disponible y reducir parte de la presión generada por una demanda que continúa creciendo.

Más de 100.000 personas tienen cinco o más propiedades

La discusión sobre la oferta coincide con un informe difundido por Inquilinos Agrupados a partir de información solicitada a ARBA. Los datos indican que 104.584 personas poseen cinco o más inmuebles edificados en territorio bonaerense y reúnen como mínimo el 14% de las propiedades registradas. En términos poblacionales representan aproximadamente el 0,6% de los habitantes de la Provincia. El estudio también señala que 1.065.255 personas tienen dos o más inmuebles y que ese grupo concentra al menos el 50,9% de las propiedades. En contraste, el 74,2% de los propietarios cuenta con una sola unidad, que representa el 49,1% del total relevado.

Casi uno de cada cinco hogares bonaerenses ya alquila

El crecimiento del mercado de alquiler también puede observarse en la evolución de los hogares. Según los datos difundidos por Inquilinos Agrupados, los hogares inquilinos representaban el 9,5% en 2001 y alcanzaron el 19,3% en 2022. Si se toma el período entre 2010 y 2022, la cantidad de hogares que alquilan aumentó 67%, mientras que el número de viviendas creció 25%. Al mismo tiempo, la proporción de hogares propietarios cayó del 74,5% al 67,4% durante esos años. La combinación muestra un cambio progresivo en la forma de acceso a la vivienda: cada vez más familias dependen del alquiler y, al mismo tiempo, una parte creciente de sus ingresos debe destinarse a sostenerlo.

El aumento del esfuerzo económico necesario para alquilar vuelve a colocar el problema habitacional más allá del precio mensual de una propiedad. Para los hogares también pesan los ingresos disponibles, las posibilidades de acceder a financiamiento y la cantidad de viviendas efectivamente ofrecidas en el mercado.

Con un alquiler que ya puede absorber cerca de la mitad del salario, la discusión sobre cómo ampliar la oferta y facilitar el acceso a una vivienda adquiere una incidencia cada vez mayor sobre el presupuesto cotidiano de los bonaerenses.