Desalojos exprés: qué cambia para los inquilinos

Los desalojos exprés por falta de pago del alquiler quedaron más cerca de incorporarse al sistema judicial argentino después de que la Cámara de Diputados aprobara el proyecto de Ley de Inviolabilidad de la Propiedad Privada, impulsado por el gobierno de Javier Milei.

La iniciativa obtuvo 124 votos afirmativos, 119 negativos y seis abstenciones durante la sesión del miércoles 21 de octubre. Sin embargo, todavía no está vigente: como los diputados introdujeron modificaciones al texto que había recibido media sanción del Senado, deberá regresar a la Cámara alta.

Uno de los capítulos más discutidos establece cambios para acelerar la recuperación judicial de viviendas y otros inmuebles. La propuesta alcanza los procesos por alquileres impagos, contratos vencidos y ocupaciones sin título suficiente.

La reforma aparece en medio de un escenario de dificultades habitacionales. Según un relevamiento de Inquilinos Agrupados, el 72,9% de los hogares encuestados mantiene algún tipo de deuda, aunque eso no significa que todos deban meses de alquiler.

Qué aprobó Diputados sobre los desalojos exprés

El proyecto de Ley de Inviolabilidad de la Propiedad Privada propone modificar distintos artículos del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación para acelerar los juicios de desalojo. Uno de los cambios centrales consiste en establecer el procedimiento sumarísimo, una vía judicial abreviada que reduce los tiempos procesales respecto de los trámites ordinarios. La iniciativa también amplía las herramientas para solicitar la restitución anticipada de inmuebles y contempla nuevas reglas sobre notificaciones, pruebas y actuaciones judiciales. Para el oficialismo, las modificaciones permitirían proteger los derechos de los propietarios y recuperar viviendas frente a incumplimientos contractuales. Desde sectores de la oposición y organizaciones de inquilinos, en cambio, advierten que la reducción de los plazos podría dificultar el ejercicio del derecho de defensa. El capítulo sobre desalojos se mantuvo dentro de la iniciativa, aunque Diputados introdujo cambios en otras partes del proyecto, especialmente para restablecer las restricciones a la compra de tierras rurales por extranjeros.

Dos meses sin pagar el alquiler: cuándo puede comenzar un desalojo

El Código Civil y Comercial vigente ya contempla la posibilidad de resolver un contrato de alquiler cuando el inquilino deja de pagar durante dos períodos consecutivos. Sin embargo, esa situación no habilita al propietario a expulsarlo inmediatamente. Para una vivienda, antes de presentar una demanda por falta de pago debe realizar una intimación fehaciente y conceder un plazo mínimo de diez días corridos, contados desde que el inquilino recibe la notificación, para regularizar la deuda. Este requisito, previsto en el artículo 1222 del Código Civil y Comercial, no constituye una novedad de la reforma. Si transcurre ese período sin que se solucione el incumplimiento, el propietario puede avanzar con una acción judicial. Por eso, afirmar que una familia podrá ser desalojada automáticamente en diez días resulta incorrecto: ese plazo corresponde a una instancia previa al juicio. La modificación propuesta apunta principalmente a acelerar las actuaciones posteriores, no a eliminar la intervención judicial.

Cómo funcionaría el desalojo anticipado antes de la sentencia

Uno de los puntos más relevantes es la posibilidad de solicitar una entrega anticipada del inmueble, incluso antes de que exista una sentencia definitiva. El texto contempla esta herramienta cuando el desalojo se funde en falta de pago, vencimiento del contrato o determinadas situaciones de ocupación. Para obtenerla, el demandante deberá presentar el pedido ante un juez y cumplir las condiciones previstas, entre ellas una caución juratoria, que implica asumir responsabilidad por los eventuales perjuicios derivados de la medida. La resolución no será automática: deberá existir una intervención judicial y verificarse los requisitos aplicables. El proyecto también limita la prueba documental y pericial en los juicios por alquileres impagos o contratos vencidos, lo que otorga especial importancia a los contratos, los comprobantes de transferencia y las intimaciones. Como resguardo, establece multas de hasta diez veces el último alquiler para quienes obtengan una desocupación anticipada ocultando pagos o documentación relevante. También contempla que los mandamientos de lanzamiento puedan incluir autorización para utilizar la fuerza pública cuando resulte necesario.

Qué pasará con las familias con menores o personas vulnerables

La reforma incorpora una protección específica para los hogares donde se acredite la presencia de menores de edad, personas con discapacidad o adultos mayores en situación de desamparo. Antes de ejecutar el lanzamiento, el juez deberá dar intervención a los organismos locales competentes y al Ministerio Público Tutelar, además de establecer un plazo prudencial que no podrá superar los diez días para procurar una alternativa habitacional transitoria. Esta intervención no implica necesariamente la suspensión del juicio, pero introduce una instancia de protección para las personas afectadas. El debate se desarrolla en un contexto de elevado endeudamiento de los hogares inquilinos. Según la Encuesta Nacional Inquilina difundida en julio de 2026, el 72,9% de los participantes tenía deudas, el 38% registraba atrasos en sus pagos y el 20% había tenido que mudarse recientemente por no poder afrontar el alquiler. El estudio fue realizado sobre 808 hogares de 16 provincias, por lo que sus resultados describen a la población encuestada y no deben interpretarse como un censo de todos los inquilinos del país.

Qué falta para que la ley entre en vigencia en Argentina

A pesar de la aprobación en Diputados, los desalojos exprés todavía no constituyen una nueva ley vigente. El proyecto deberá regresar al Senado, que tendrá que pronunciarse sobre las modificaciones introducidas por la Cámara baja. Recién después de completar el trámite parlamentario y cumplirse los requisitos correspondientes de promulgación y publicación podrán comenzar a aplicarse las reformas. Además, existe una distinción importante para la provincia de Buenos Aires: el proyecto modifica el Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, mientras que los juicios tramitados ante la Justicia bonaerense se rigen por su propia normativa procesal. Por lo tanto, no corresponde afirmar que todos los plazos y mecanismos judiciales previstos para la jurisdicción nacional se aplicarán automáticamente de la misma manera en cada provincia. Hasta que se complete el proceso legislativo, continúan rigiendo las disposiciones actuales y los procedimientos judiciales correspondientes a cada jurisdicción.

La aprobación del proyecto reabrió el debate sobre cómo equilibrar el derecho de los propietarios a recuperar sus inmuebles con las garantías judiciales y la protección habitacional de los inquilinos.

Mientras el Gobierno sostiene que los procedimientos más rápidos pueden brindar mayor seguridad jurídica, las organizaciones de inquilinos expresan preocupación por el impacto que podrían tener sobre familias con dificultades económicas.

Por ahora, no existe una nueva habilitación legal para desalojar automáticamente a una familia en diez días. La discusión se trasladará nuevamente al Senado, donde se definirá si la reforma completa su recorrido legislativo.